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14 Apr

Weniger Äger – dank einem guten Hausverwalter

Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses setzt Zeit und Fachwissen voraus. Privateigentümer können damit überfordert sein. Die Zeitschrift K‐Geld zeigt, wie man gute Immobilienverwalter findet und was sie kosten.

Rund 70 Prozent aller Mehrfamilienhäuser in der Schweiz sind in Privatbesitz. Viele Eigentümer verwalten ihre Liegenschaften aus Kostengründen selber – und sind damit gelegentlich überfordert. Das zeigt der Fall von Edwin Borchert.

Der Unternehmer hat sein Achtfamilienhaus in der Nähe von Basel zehn Monate lang in Eigenregie betreut. Er hatte es von seinem Vater geerbt, der es immer selber verwaltet hatte. Borchert sagt: «Ich merkte bald, dass mir der Aufwand über den Kopf wächst.»

Allein schon das Einarbeiten in die von Hand geführte Buchhaltung sei mühsam gewesen. Die Auseinandersetzung mit immobilienrechtlichen Fragen habe ihn dann an seine Grenzen gebracht. Mittlerweile lässt Borchert sein Haus von einem lokalen Immobilienverwalter betreuen.

Borcherts Lösung macht für berufstätige Immobilienbesitzer häufig Sinn, denn die Bewirtschaftung benötigt Zeit und Fachwissen. Wer die Verwaltung trotzdem selber machen möchte, sollte sich weiterbilden und auf Literatur sowie Hilfsprogramme setzen (siehe unten).

Unterhalt, Finanzen und Administration

Bei der Immobilienbewirtschaftung gibt es drei Bereiche:
Die technische Bewirtschaftung: Eine Immobilie muss gepflegt und unterhalten werden. Mängel sind möglichst schnell und kostengünstig zu beheben. Der Unterhalt des Hauses und der haustechnischen Anlagen ist optimal zu planen.

  •   Die finanzielle Bewirtschaftung: Jeder Mehrfamilienhausbesitzer möchte für das von ihm eingesetzte Kapital eine gute Rendite. Und nur wer weiss, wofür und in welcher Höhe Geld ausgegeben beziehungsweise eingenommen wurde, kann eine Liegenschaft gewinnbringend betreiben. Um eine korrekte Buchhaltung und eine Liegenschaftsabrechnung kommt man deshalb nicht herum.
  •   Die administrative Bewirtschaftung: Es müssen Mietzinse berechnet, Nachmieter gesucht, Wohnungen übergeben und Mietverträge abgeschlossen werden. Mietzinserhöhungen sind rechtsgültig abzuwickeln, neue Mieter auf ihre Zahlungsfähigkeit zu prüfen, und nicht zuletzt muss ein guter Hauswart angestellt und betreut werden.Leistungen und Preise vergleichen

    Bei der Wahl des Verwalters kann es sich lohnen, Empfehlungen von anderen Immobilieneigentümern einzuholen oder von Verwaltern Referenzen zu verlangen. Wichtig ist auch, mehrere Offerten einzuholen.

    Beim Vergleichen sollte aber nicht nur der Preis den Ausschlag geben, sondern vor allem auch die vom Verwalter garantierten Leistungen. Die Checkliste unten zeigt auf, worauf man bei der Wahl eines Immobilienverwalters achten sollte.

    Kosten auf Basis der Mieteinnahmen

    Falls der Verwalter sein Honorar pauschal auf Basis der Brutto‐ oder Nettomietzinse berechnet, sollte man die Nettovariante bevorzugen. Faustregel: Im Durchschnitt betragen die Kosten dann 4 bis 5 Prozent der Mieteinnahmen.

    Beispiel: Wer ein Sechsfamilienhaus besitzt und pro Wohnung und Monat 1500 Franken Nettomiete verlangt, erzielt pro Jahr 108 000 Franken Mieteinnahmen. Die Verwaltungskosten betragen dann zwischen 4320 und 5400 Franken.

Achtung: In Regionen mit verhältnismässig tiefen Mietzinsen wie etwa im Kanton Jura können es bis zu 6 Prozent sein. Damit sind in der Regel Liegenschaftsabrechnung, Buchhaltungskosten und administrative Bewirtschaftung abgedeckt.

Zusätzliche Kosten verursacht meist nur ein ausserordentlicher Aufwand der Verwaltung – etwa bei grösseren Umbauten und Sanierungen oder wenn die Verwaltung für den Eigentümer vor Mietgericht gehen muss.

Zudem berechnen einzelne Verwaltungen eine Pauschale für den Anfangsaufwand – rund 2000 bis 5000 Franken. Andere verlangen stattdessen Verträge mit Mindestlaufzeiten von rund drei Jahren. Borchert nimmt jährlich rund 210 000 Franken an Mieten ein.

Die Kosten für die Verwaltung liegen in seinem Fall bei gut 10 000 Franken. Grundlage für die Berechnung waren, so Borchert, die effektiv eingegangenen Mieten und nicht etwa die Soll‐Mieteinnahmen.

Borchert: «So hat mein Verwalter ein grosses Interesse daran, dass meine Liegenschaft immer voll vermietet ist.» Tipp: Bei Liegenschaften mit vielen Mietern lohnt es sich, einen Hauswart einzustellen.

Jemand, der sich vor Ort um die Haustechnik kümmert und als Bindeglied zwischen Eigentümer und Mieterschaft fungiert. Das kann Hausbesitzern viel Geld, Aufwand und Ärger ersparen.

Checkliste: So finden Sie eine geeignete Immo‐Verwaltung

Diese Fragen sollten Eigentümer von Mehrfamilienhäusern klären:

Bedarf

 Ist ein Immobilien‐Bewirtschafter nötig, oder wählt man besser einen Immobilien‐Treuhänder oder ‐ Verwalter?

Qualifikation

  •   Über welchen Abschluss verfügt die Person, die meine Immobilie betreuen wird?
  •   Welche Berufserfahrung hat er?
  •   Seit wie vielen Jahren ist er Immobilienverwalter?
  •   Welche Referenzen kann er vorweisen?
  •   Macht das Unternehmen einen professionellen und zuverlässigen Eindruck?
  •   Holen Sie bei anderen Eigentümern Infos ein.Persönliche Einschätzung
  •   Stimmt die Chemie zwischen mir und den verantwortlichen Personen?
  •   Habe ich vollstes Vertrauen in ihre Fähigkeiten?
  •   Wo hat der Anbieter seinen Sitz?
  •   Ist es wichtig, dass der Bewirtschafter sein Büro in der Nähe der Liegenschaft hat? (tiefere Reisespesen,kurze Reaktionszeiten)

    Philosophie des Verwalters

    •   Drückt er seinen Respekt gegenüber Mietern aus?
    •   Wie gross ist das Portfolio des Anbieters bzw. der Person, die die Liegenschaft betreuen wird?
    •   Hat der Verwalter genügend Kapazität/Zeit, um die Liegenschaft seriös zu betreuen?

Offerte

  •   Welchen Service bietet der Verwalter – und ist der Preis gerechtfertigt?
  •   Vergleichen Sie mehrere Offerten miteinander.
  • Quelle: K-Tipp Zeitung

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